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Quatre grands projets de développement durable pour Montréal et sa région

par Yves Guérard

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4.6 La littérature spécialisée sur le sujet
L'iniquité fiscale affectant la haute densité résidentielle peut être déduite d'une littérature scientifique suffisamment abondante et solide pour servir de base à notre proposition. La référence la plus intéressante est: Blais, P. (1996), The Economics of Urban Form, Prepared for the GTA Task Force. Cette étude synthétise les résultats de CMHC (1994), Infrastructure Costs Associated with Conventional and Alternative Development Patterns, de Ladd, H.F. (1992), Population Growth, Density and the Costs of Providing Public Services, Urban, Studies (29, (2)), et autres. Un modèle théorique d'évaluation des besoins relatifs en services et infrastructures pour différents niveaux de densité résidentielle est fourni par Gagnon, L. (1983), Interactions entre la densité, l'ensoleilllement et la consommation énergétique, mémoire pour la Maîtrise en sciences de l'environnement, UQAM.

À notre connaissance, il n'existe pas de référence sur une solution du genre ZAIF.

4.7 Besoins de recherche supplémentaires et méthodologie
Il faut maintenant procéder à une étude de faisabilité de la mise en marché du concept de ZAIF. Il s'agit de chiffrer les avantages financiers et fiscaux du concept de ZAIF pour la municipalité et pour les éventuels propriétaires de la ZAIF selon divers scénarios de l'état du marché de l'habitation dans les secteurs centraux et selon les coûts réels d'infrastructures et de services requis par divers niveaux de haute et moyenne densité. Les résultats seront fondés sur des coûts et bénéfices actualisés. Tout cela dans le but d'évaluer l'intérêt du concept proposé (la ZAIF). Il faut aussi évaluer les contraintes et nécessités légales et administratives pertinentes.

Nous construirons un banque-synthèse de données, à partir des études d'évaluation de coûts et du modèle théorique de Luc gagnon (voir les références bibliographiques à la section B), du coût annuel des infrastructures et des services municipaux fournis pour différents niveaux de densité et différents types d'aménagements dans les zones centrales de Montréal. Cela nous permettra de déterminer à la fois le seuil de rentabilité fiscale pour la municipalité, la différence entre une simple tarification équitable et le niveau de la taxe foncière, et enfin le potentiel d'économies annuelles pour différents niveaux de densité pour les futurs propriétaires d'une ZAIF. Un autre facteur critique est le temps et l'actualisation des coûts et bénéfices: il peut être financièrement plus rentable pour la municipalité de vendre rapidement un statut de ZAIF à un coût relativement modeste que d'attendre 10 ou 20 ans (ou plus) pour toucher le plein montant des revenus de la taxe foncière (que nous supposons pour l'instant comme étant supérieur au seuil de rentabilité dans le cas de la haute densité résidentielle). Des scénarios de simulation du marché avec valeurs actualisées seront donc élaborés afin de dégager des opportunités de transactions intéressantes à la fois pour la municipalité et les éventuels propriétaires de ZAIF. Ces résultats seront synthétisés et analysés afin de déterminer si, et dans quelle mesure, et dans quel contexte, et selon quels critères le concept de ZAIF peut être intéressant pour les différents intervenants. L'internalisation de la valeur du statut de ZAIF dans la valeur marchande de la propriété sera prise en compte dans cette analyse (la valeur de revente ou de legs d'une propriété perpétuellement libre de taxe est obligatoirement plus élevée que celle d'une propriété soumise à de lourdes taxes foncières).

4.8 Partenaires socio-économiques recherchés!
L'objectif est de pouvoir intéresser les divers intervenants (autorités gouvernementales, acheteurs éventuels, constructeurs) à une option de relance de la construction et de l'activité économique dans le fameux "trou de beigne". Nous visons particulièrement à rejoindre les intervenants préoccupés par le problème du dépérissement et de l'abandon des zones centrales des villes (par exemple, à Montréal, on cherche désespérément des projets pour relancer l'activité dans la ville centrale).

4.9 Des ZAIFs qui s'imposent et d'autres pour d'éventuelles extensions du métro
Des ZAIFs qui s'imposent:

• Faubourg Québec, avec agrandissement sur le site de l'entrepôt frigorifique détruit et conversion en condos de l'entrepôt restant. Avec aussi un raccordement souterrain à l'UQAM, au métro et à la Place Dupuis pour revitaliser ce secteur et compléter la ville souterraine.
• Faubourg St-Laurent, un beau projet à débloquer.
• Projet Décarie: recouvrir la tranchée de l'autoroute Décarie d'une dalle de béton supportant des condos haut-de-gamme, affranchis d'impôt foncier pour un montant probablement très bas (car le site est autrement invendable).
• La zone du canal Lachine. Au-dessus des édicules des stations de métro.
• Des ZAIFs pour les extensions du métro: Centre-ville de Laval (et pourquoi pas une ville souterraine à Laval, répondant à celle de Montréal)
• Un TechnoParc (en mal de vocation) converti en quartier de tours à condos, répondant à celles de l'Ïle-des-Soeurs, sur la même nouvelle ligne de métro.

Et bien d'autres sites potentiels autrement difficiles à développer à cause d'une fiscalité municipale injuste et contre-productive. Critères d'admissibilité au statut de ZAIF: haute densité, proximité du métro et existence d'un optimum financier pour les intervenants.

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