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Quatre grands projets de développement durable pour Montréal et sa région

par Yves Guérard

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Un tel système fait appel aux mécanismes du marché et devrait en principe assurer un optimum de rentabilité pour tous les intervenants. Il présente des avantages financiers majeurs pour la municipalité: la vente du statut de ZAIF permet d'obtenir une entrée de fonds rapide et importante sans constituer un fardeau financier à long terme (puisque les services fournis seront tarifés annuellement au juste prix). C'est surtout le calcul de l'actualisation des revenus éventuels qui fait ressortir l'avantage de la transaction pour la municipalité: il peut être plus avantageux de toucher une somme importante maintenant (par vente d'un statut de ZAIF) que d'en toucher une plus importante encore mais seulement dans 20 ans (quand la zone sera enfin construite et rapportera son plein potentiel de revenus fiscaux fonciers). C'est de cette constatation que découle aussi l'avantage du concept pour une société qui éprouve actuellement des problèmes de chômage et de marasme économique: l'application du concept permet de créer maintenant un boom de construction dans les zones considérées en difficulté.

Le système présente des avantages majeurs pour les propriétaires de la ZAIF: le coût de l'achat du statut de ZAIF est internalisé dans la valeur de la propriété et celle-ci peut être revendue libre d'impôt foncier. De plus, l'avantage fiscal croît en fonction de la valeur de la propriété et en fonction de la faible superficie occupée.

Le système présente enfin des avantages majeurs pour les promoteurs et constructeurs de condos de la ville centrale, pour l'activité économique en général, de même que du point de vue du développement durable (en favorisant la haute densité et la proximité des fonctions urbaines).

L'admissibilité au statut de ZAIF, dont les critères sont naturellement la forte densité et la proximité, devrait être contrôlée par le gouvernement supérieur responsable de l'aménagement du territoire (provincial), à l'aide d'une loi particulière (relativement simple). La possibilité d'existence d'un optimum économique pour les divers intervenants doit également être un critère d'admissibilité (bien que le pire qui puisse arriver pour une zone désignée soit l'absence de transaction, faute d'entente entre les acteurs qui sont partie à sa négociation).

Une objection possible à une telle solution pourrait être sa régressivité sociale (les condos de luxe seraient très favorisés). À cela on pourrait répondre que les centre-villes appauvris ont besoin de pouvoir attirer des couches sociales aisées pour y relancer l'activité et que la fiscalité municipale ne doit pas se substituer à l'impôt sur le revenu comme outil de redistribution de la richesse. De plus, la solution demeure confinée dans des zones bien délimitées et n'externalise pas ses coûts au reste des citoyens de la municipalités (au contraire de la faible densité).

Le résultat attendu est un instrument d'urbanisme et d'aménagement, nouveau, fonctionnel et souple, ne représentant aucun fardeau financier, fiscal ou administratif. Un instrument d'urbanisme exportable et applicable partout où se manifeste le problème du trou de beigne. Notre concept est remarquable par sa prise en compte des infrastructures et services internes offerts par la très haute densité et il est novateur par son objet d'étude de faisabilité, le concept de vente de statut de ZAIF, dont nous n'avons trouvé d'équivalent nulle part dans la littérature. Un instrument qui combine la planification avec les forces du marché sans créer de nouvelles iniquités (car le statut de ZAIF doit être acheté à la municipalité, évitant en principe le danger de faire un cadeau fiscal à certains citoyens et pas à d'autres). Il s'agit aussi d'un instrument économique capable de diriger l'activité et le dynamisme là où ils font cruellement défaut (notamment dans le trou de beigne).

4.5 Une proposition de développement durable
Le concept que nous proposons est d'abord pertinent à l'objectif prioritaire d'un développement urbain durable. Le développement durable passe obligatoirement par l'efficacité énergétique, particulièrement l'efficacité structurelle qui est essentiellement fonction de la densité et de la proximité des fonctions urbaines. Le développement durable passe également par l'arrêt de la tendance à la dégradation des villes centrales (laisser à l'abandon des infrastructures au centre pour en créer de nouvelles en périphérie est l'antithèse d'un développement durable). Le concept permet aussi clairement de concilier une intense activité économique, non-subventionnée, avec l'efficacité énergétique et environnementale. Le concept trace enfin la voie pour une éventuelle réforme durable de la fiscalité municipale. En voyant s'abaisser son fardeau fiscal, le condo deviendrait également plus accessible à la classe moyenne.

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