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Quatre grands projets de développement durable pour Montréal et sa région

par Yves Guérard

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4.3 Une nécessaire mais très difficile réforme de la fiscalité municipale
D'une manière générale, une réforme de la fiscalité municipale (au Québec, mais aussi ailleurs au Canada) serait nécessaire pour corriger l'iniquité fiscale décrite précédemment et éliminer une cause fondamentale de l'étalement urbain et du dépérissement des villes centrales (qui se manifeste notamment par le fameux problème du "trou de beigne"). Une telle réforme devrait faire en sorte qu'il devienne possible (sinon obligatoire) pour les municipalités de taxer les propriétés non seulement sur la base de leur valeur marchande, mais aussi sur la base du niveau de services municipaux requis et de la superficie occupée. Le défi politique qu'implique une telle réforme est presque insurmontable (parce qu'une baisse généralisée et massive du fardeau fiscal de la haute densité devrait être compensé par une hausse tout aussi généralisée et tout aussi massive du fardeau fiscal de la faible densité).

On peut également imaginer des solutions moins radicales. Ainsi, on pourrait se contenter d'agir sur la procédure d'évaluation elle-même en faisant en sorte que les services et infrastructures fournis par les tours de condos (piscine, ascenseurs, corridors, chute à déchets, réseaux internes d'électricité-eau-aqueduc, cloisons de béton, etc.) ne fassent pas partie de l'évaluation ou en soient même soustraits. On éliminerait ainsi une partie de la distorsion fiscale sans remettre en cause le critère exclusif de taxation fondé sur la valeur d'évaluation prôné par la Loi sur la fiscalité municipale. Toujours sans modifier la loi sur la fiscalité municipale, on pourrait aussi suggérer aux municipalités de moduler la durée du congé de taxes foncière pour les nouvelles propriétés en fonction de la superficie occupée et des services requis. Un problème de manque à gagner pour les municipalités découlerait cependant de ces deux dernières solutions (qui seront quand même considérées dans nos calculs).

4.4 Une solution ponctuelle, opportune et rapide: la vente de statuts de "Zones affranchies d'impôt foncier" pour relancer la construction de condos de haute densité dans le "trou de beigne"
Il existe également une possibilité de canaliser la force de tension provoquée par l'iniquité actuelle de façon à rapidement générer la construction de condos de haute densité (ou de logements locatifs) dans les espaces abandonnés du "trou de beigne". À court terme, et dans le but de générer des grands projets de constuction de condos en haute densité pour revitaliser les villes centrales (et notamment Montréal), nous proposons un concept nouveau mais très facile à implanter: des "zones affranchies d'impôt foncier" (ZAIF). Le concept mise à fond sur les avantages intrinsèques de la haute densité résidentielle en termes d'infrastructures et de services municipaux requis.

Une "zone affranchie d'impôt foncier" (ZAIF) n'est pas un abri fiscal, ni une dépense fiscale pour les gouvernements, ni un cadeau fiscal pour les propriétaires de ces zones. C'est un statut fiscal particulier acheté à une municipalité par un regroupement des futurs propriétaires (ou par les promoteurs) de condos de haute densité. Ce nouveau statut fiscal permet de remplacer, à l'intérieur des limites de la ZAIF, la fiscalité municipale actuelle (fondée exclusivement sur la valeur d'évaluation censée refléter la valeur marchande) par une fiscalité fondée entièrement sur l'espace occupé et les services requis. On élimine ainsi localement les iniquités fiscales qui pénalisent la haute densité et on lui redonne la capacité de profiter du fait que cette haute densité requiert un niveau très peu élevé d'infrastructures et de services municipaux.

Un regroupement des futurs propriétaires (ou des promoteurs) de la zone négocie avec la municipalité le prix de cet affranchissement. Le prix sera relativement bas si la ville a peu d'espoir de voir la zone se développer spontanément et sans mesures onéreuses. Le prix sera plus élevé si la ville a bon espoir de faire une affaire plus rentable en laissant les choses suivre leur cours normal.

Dans les zones ayant acheté leur statut de ZAIF, les propriétaire paient des frais de condos relativement élevés qui couvrent, en plus des éléments habituels, tous les services encore fournis par la municipalité (mais ils ne paient directement aucune taxe foncière à la municipalité). À l'intérieur de ces zones, les frais de condos sont entièrement fondés sur l'espace occupé et les services requis.

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