Quatre grands projets de développement durable pour Montréal et sa région
par Yves Guérard
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4.2.3 Des services en moins à fournir par la municipalité qui remercie en taxant davantage
La tour de condo est un petit village semi-autonome qui paie et offre elle-même ses propres services qui ne constituent aucunement un
fardeau pour la ville, mais qui au contraire, augmentant la valeur de l'immeuble, contribuent à hausser les taxes qu'y paient les
propriétaires. Ainsi, à la décharge de la ville, et à la charge des propriétaires de condos, la tour de condos offre de façon autonome les
infrastructures et les services suivants:
- La piscine et le centre sportif de la tour. Leur présence dans l'immeuble atténue la pression sur les équipements municipaux de loisirs.
Les propriétaires sont-ils compensés par la ville pour autant ? Aucunement. Au contraire, la piscine augmente la valeur de l'immeuble et
donc, le compte de taxes.
- Les égouts et le système d'aqueduc de l'immeuble. Pour le bungalow, la ville assume ces services jusqu'à la limite de la propriété mais
dans la tour de condos, ce sont les propriétaires qui paient pour tout le système de tuyaux faisant partie de la bâtisse. Ce système est un
véritable petit réseau municipal interne, comme dans un village, atténuant ainsi la pression sur la demande en services municipaux. Si les
tuyaux brisent et nécessitent des rénovations en face du bungalow, c'est la ville qui effectue les travaux et les finance. Si le système interne
de tuyaux de la tour de condo brise ou nécessite des réparations et de l'entretien, ce sont les propriétaires qui en assument les coûts. Les
propriétaires sont-ils compensés par la ville pour autant ? Aucunement. Au contraire, le réseau de tuyaux de l'immeuble augmente la
valeur de l'immeuble et donc, le compte de taxes des propriétaires.
- Les corridors de la tour. Ils constituent un véritable réseau interne et autonome de trottoirs qu'il faut construire, entretenir et éclairer,
comme dans un village. C'est d'autant moins de longueurs de trottoirs à assumer pour la ville. Les propriétaires sont-ils compensés par la
ville pour autant ? Aucunement. Au contraire, le réseau de corridors de l'immeuble contribue à la valeur de l'immeuble et donc, à
augmenter le compte de taxes des propriétaires.
- Le système électrique de la tour. Il constitue un véritable petit réseau, comme dans un village. Si les fils électriques sont endommagés
ou nécessitent un entretien sur la rue, en face du bungalow, c'est Hydro-Québec qui vient s'en occuper. Mais si le système électrique
interne de la tour de condos nécessite des rénovations, comme il est partie de l'immeuble, les travaux seront à la charge des
propriétaires, pas à la charge d'Hydro-Québec. Les propriétaires sont-ils compensés pour autant ? Aucunement. Au contraire, le réseau
électrique de l'immeuble contribue à la valeur de l'immeuble et donc, à augmenter le compte de taxes des propriétaires.
- Les gicleurs automatiques. Ils constituent une infrastructure et un service autonomes de prévention et de lutte contre les incendies. Les
propriétaires sont-ils compensés pour autant par la municipalité ? Aucunement. Au contraire, cette infrastructure contribue à la valeur de
l'immeuble et donc, à augmenter le compte de taxes des propriétaires.
- La chute à déchet et le conteneur à déchets. Ils constituent un véritable réseau autonome extrèmement efficace de collecte des déchets
pour les quelques 500 propriétaires de logements de la tour de condos (comme dans un village de 500 maisons où tous les citoyens
amèneraient leurs déchets, à pied, à un dépôt central). Pour desservir 500 bungalows, le camion de collecte des ordures doit effectuer
500 arrêts et parcourir 500 fois un frontage de 30 pieds. Pour le condo, un arrêt suffit pour prendre livraison du contenu du conteneur à
déchets. Le même raisonnement s'applique pour la récupération et le recyclage (ce sont les propriétaires qui paient le concierge de
l'immeuble pour effectuer la collecte des matières récupérables déposées près de la chute à déchets sur chaque étage). Les propriétaires
sont-ils compensés pour autant par la municipalité ? Aucunement. Au contraire, le réseau de chutes à déchets et l'espace d'entreposage
des matières récupérées de l'immeuble contribuent à la valeur de l'immeuble et donc, à augmenter le compte de taxes des propriétaires.
- Les ascenseurs de la tour. Ils constituent un véritable réseau autonome de transport public de masse, utilisé par tous, comme dans un
"village écologique" où personne n'utiliserait son auto à l'intérieur du village. Les propriétaires sont-ils compensés pour autant par la
municipalité pour cet ajout extrèmement significatif au système de transport public ? Aucunement. Au contraire, le réseau d'ascenseurs de
l'immeuble contribue à la valeur de l'immeuble et donc, à augmenter le compte de taxes des propriétaires.
- La sécurité publique de la tour de condos. Elle est assurée par un gardien de sécurité payé à même les frais de condos. Ce système
privé de police sécurise 500 logements qui sont d'autant moins un fardeau de surveillance pour la police de la CUM. Les propriétaires
sont-ils compensés pour autant par la CUM ? Aucunement.
Cette comparaison entre la tour de condos et le bungalow est une comparaison entre les deux extrèmes de ce qui est en fait un spectre
progressif d'iniquités liées à une fiscalité municipale dont le seul critère est la valeur d'évaluation de la propriété et qui ignore totalement
les besoins relatifs en infrastructures, services et espace occupé. La fiscalité municipale défavorise lourdement le mode d'habitation en
très haute densité et doit être considérée comme une cause fondamentale des tendances lourdes à l'étalement urbain et à la faible densité
de l'habitat. Elle est aussi un frein puissant pour le repeuplement du trou de beigne.
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