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Quatre grands projets de développement durable pour Montréal et sa région

par Yves Guérard

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4. Zones affranchies d'impôt foncier (ZAIF) pour générer un boum de construction de condos de haute densité près du métro

4.1 Résumé
Pour des valeurs marchandes égales, les propriétaires de condos situés dans des tours de 25 étages paient autant de taxes foncières que les propriétaires de bungalows et ce, même s'ils occupent au sol une superficie et un frontage sur rue jusqu'à 50 fois moindres. Pire: les infrastructures et services quasi-municipaux fournis par les tours de condos et assumés par les propriétaires (piscine, réseaux internes d'aqueduc, d'égout et d'électricité, corridors, ascenseurs, etc.) sont eux-même taxés. Une réforme fiscale serait cependant politiquement difficile: les bungalows verraient doubler ou tripler leur fardeau fiscal.

Il existe une solution misant sur la très grande efficacité intrinsèque de la haute densité: la vente (par les municipalités) de statuts de "Zones affranchies d'impôt foncier" (ZAIF) pour les terrains vacants situés à proximité d'une station de métro. Le statut de ZAIF n'est pas un cadeau fiscal ni une subvention: il doit être acheté à la ville qui ne le vendra que contre une valeur actualisée intéressante et qui continuera à percevoir annuellement le juste coût de ses services.

Dans une ZAIF, il n'y a pas d'impôt foncier, seulement des frais de condos fondés exclusivement sur les besoins en infrastructures, services et espace requis. La valeur du statut de ZAIF est incluse dans la valeur marchande de la propriété, contrairement à des taxes qui sont plutôt un fardeau.

4.2 Constat de l'iniquité fiscale affectant les condos de haute densité
L'étalement urbain pose des problèmes de dédoublement des infrastructures, de dépérissement des villes centrales, d'inefficacité énergétique structurelle et de dilapidation des terres agricoles. Des iniquités fiscales pénalisent lourdement l'option "condominiums de haute densité". Rarement remarquées mais massives, ces iniquités sont parmi les causes primordiales de la faible densité caractérisant l'étalement urbain.

La comparaison du compte de taxes municipales et des infrastructures et services requis pour des propriétés ayant la même valeur marchande (et la même évaluation), mais des densités très différentes, le démontre avec éclat.

4.2.1 Un compte de taxe égal
Nous prendrons un exemple simplifié et semi-hypothétique. Nous allons comparer un petit bungalow situé sur un petit terrain ayant front sur la rue Berri, (tout près de la station de métro Sauvé) avec un logement en condominium situé sur la rue Papineau, dans une tour de 25 étages (par exemple, les Dauphins, en face du parc Lafontaine). Les deux logements disposent de superficies de planchers équivalentes. L'évaluation foncière des deux propriétés est la même: 100 000 dollars. Les taxes municipales, d'après la Loi sur la fiscalité municipale, ne doivent s'appliquer que sur cette valeur. À un taux de 2.17 $ par 100 $ d'évaluation, les deux propriétaires paient donc le même compte de taxe municipale: 2 170 $ par année.

4.2.2 Des niveaux de services, d'infrastructures et d'espace occupé très inégaux
Le bungalow occupe, seul, un terrain de 100' par 30', soit une superficie de 3 000 pieds2. Son frontage sur la rue est de 30'.

Le logement en condo mesure 30' par 40', soit une superfice de 1 200 pieds2. Son frontage sur la rue est de 30'. Mais cette superficie et ce frontage sont partagés avec les 24 autres propriétaires habitant au-dessus, au dessous, et en face, de l'autre côté du corridor (pour le frontage uniquement). Il faut donc diviser la superficie par 25 et le frontage par 50. La superficie et le frontage effectifs de cette propriété en condo sont donc respectivement de 48 pieds2 et de 7,2 pouces...

Le condo occupe ainsi 62,5 fois moins de superficie et 50 fois moins de frontage que le bungalow, dans la même municipalité, mais les deux propriétaire paient le même montant de taxe (pour des propriétés ayant la même valeur marchande, on ne peut invoquer le mythe voulant que le condo soit l'apanage des riches). Cette iniquité est en soi gigantesque et on comprend mal que personne ne s'en plaigne jamais.

Le propriétaire du condo paie donc la même taxe que celui du bungalow même s'il occupe 62,5 fois moins d'espace dans la ville. De plus, comme sont frontage sur la rue est 50 fois moindre, on peut estimer que les services à sa propriété nécessitent 50 fois moins de longueur de tuyaux d'égout et d'aqueduc, de trottoir et de rue à entretenir et éclairer, de distance à parcourir pour la cueuillette des ordures, la sécurité publique (patrouilles de police) et le transport en commun. Son niveau requis pour beaucoup de services et d'infrastructures est 25 fois moindre mais il paie les mêmes taxes. Mais ce n'est que la pointe de l'iceberg que constitue cette iniquité fiscale.

L'iniquité fiscale, qui provient d'une fiscalité municipale presqu'exclusivement fondée sur la valeur d'évaluation des propriétés (qui est censée en refléter la valeur marchande), apparaît encore plus importante quand on prend en compte l'internalisation des coûts des infrastructures et des services qu'offre spontanément l'option "condos en haute densité". Tous ces services atténuent la pression sur les services, équipements et infrastructures municipales, ce qui devrait en toute équité mener à un allègement du fardeau fiscal de ce mode d'habitation. C'est le contraire qui se produit. Toutes ces infrastructures internes contribuent à augmenter la valeur de l'immeuble et, de ce fait, son fardeau fiscal. La section suivante montre comment.

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